Come preannunciato esaminiamo ora il caso delle locazioni commerciali o comunque ad uso diverso da quello abitativo per le quali le numerose e varie disposizioni dettate dal Legislatore in tema di contenimento della pandemia da Codiv 19 hanno inciso profondamente creando dei veri e propri squilibri nel sinallagma contrattuale.
Premesso che anche in questo ambito non c’è nessuna norma che esoneri il conduttore dal pagamento dei canoni di locazione né che obblighi la proprietà a ridurre il canone di locazione, è tuttavia indubbio che i contingentamenti negli ingressi, il distanziamento sociale, la chiusura anticipata delle attività, se non addirittura la chiusura totale dei locali, hanno determinato una oggettiva riduzione del godimento degli immobili e una minor capacità produttiva del bene locato. Il tutto si traduce in una prestazione imperfetta venutasi a creare non certamente per volontà delle parti, locatore o conduttore, e in modo del tutto imprevisto ed imprevedibile.
Di tutti questi elementi non si può non tener conto ed è proprio per l’eccezionalità della situazione e delle conseguenze che ne derivano che i Tribunali italiani hanno tentato di dare soluzioni ad una situazione di oggettiva difficoltà che non può essere ignorata.
Come spesso accade la giurisprudenza si è divisa su tali problematiche ma l’orientamento che sembra emergere è quello della prudenza e del buon senso dinanzi ai mesi in cui l’attività dell’inquilino è stata chiusa forzatamente dai provvedimenti del governo.
Anche nelle locazioni ad uso diverso, pertanto, la strada maestra sembra essere quella dell’accordo fra proprietà e conduttore per una rinegoziazione dei canoni nei mesi interessati dalle restrizioni, in nome del principio di buona fede costituzionalmente orientato al dovere inderogabile di solidarietà di cui all’art 2 della ns. Costituzione che, applicato ai contratti, ne integra il contenuto e ne orienta l’interpretazione e l’esecuzione.
Ecco allora che si va della decisione del Tribunale di Frosinone che non ha convalidato lo sfratto intimato dal locatore per morosità giustificando il ritardo nel pagamento del conduttore, a quella del Tribunale di Venezia che non ha concesso la convalida dello sfratto rilevando che la morosità non dipende dalla volontà del conduttore di non adempiere, ma dalle norme restrittive in tema di pandemia che legittimano una riduzione del canone per impossibilità parziale di godimento del bene locato. E ancora il Tribunale di Bologna che nel provvedimento del 11.05.2020 fa leva sull’art 91, comma 1 del Decreto Cura Italia secondo cui il rispetto delle misure di contenimento dell’epidemia deve essere valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore nell’inadempimento. Vi è infine l’ordinanza del 27.08.2020 del Tribunale di Roma che proprio partendo dal principio di buona fede e di solidarietà costituzionale si spinge sino al punto di ritenere che tali principi comportino il potere di rinegoziazione giudiziale del contratto e il potere giudiziale di riduzione del canone; rinegoziazione e riduzione rimessi dunque al Giudice.
Un’emergenza socio sanitaria come quella che stiamo vivendo richiede forse, ora più che mai, un richiamo ai principi costituzionali e di solidarietà sociale.
Torniamo ancora a parlare di pandemia e degli effetti che la stessa sta producendo sul quotidiano di tutti noi.
L’emergenza sanitaria, le restrizioni e la crisi economica interessano un po’ tutti i settori e molte sono le persone che hanno difficoltà nel pagamento dell’affitto sia esso abitativo o commerciale.
Certamente la pandemia non annulla l’obbligo del pagamento dei canoni di locazione ma non si possono neppure ignorare le gravi conseguenze che sta creando soprattutto se si parla di immobile condotto ad uso abitativo.
Nessun provvedimento specifico è stato adottato dal Legislatore e pertanto ancora oggi appare preferibile una soluzione concordata, un accordo cioè fra il locatore ed il conduttore che regolamenti per iscritto una riduzione del canone di locazione per il periodo della pandemia – o comunque per una periodo ben determinato – da registrare presso l’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato il contratto di locazione. In questo modo entrambe le parti saranno tutelate, sia l’inquilino che sarà certo di poter pagare un canone ridotto senza incorrere in spiacevoli conseguenze, sia il locatore che potrà provare il minor introito e quindi il minor peso fiscale nella dichiarazione dei redditi.
In questo modo verrà tutelato il dovere di solidarietà sociale di cui all’art 2 Cost.
In estrema sintesi i passi da compiere sono i seguenti:
A breve analizzeremo quali sono invece i possibili rimedi per le locazioni commerciali e ad uso diverso dall’abitativo.
E’ quasi un anno che la ns. vita è cambiata a causa della pandemia di Corona Virus 19 che ci condiziona e ci limita sotto molteplici aspetti.
Anche nell’ambito del condominio si è cercato di far fronte a tale epidemia dapprima vietando le assemblee e successivamente studiando soluzioni alternative.
Dopo lo smart working e le video conferenze ecco le c.d. teleassemblee ossia le assemblee di condominio in modalità telematica
Dal 14 ottobre2020 la L. 126/2020 ha modificato l’art 66 disp att C.C. – poi ulteriormente modificato dalla L. 159/2020 – prevedendo espressamente la possibilità di svolgere le assemblee condominiali anche in video conferenza.
In particolare il comma 3 stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.
Il comma 6 aggiunge che Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
La normativa è scarna e pone diversi dubbi e quesiti, soprattutto sul piano della privacy e del rischio di impugnazione dell’assemblea, ma ciò che nasce come necessità in momento di pandemia può trasformarsi un’importante opportunità anche per il futuro.
Qui di seguito gli aspetti da tener presente:
Il consenso inoltre potrebbe essere raccolto anche nel corso di una precedente assemblea in presenza, ponendo la questione all’OdG.
Si ritiene per lo più che la partecipazione alla tele assemblea possa avvenire anche con smartphone con collegamento audio.
E’ infine importante verificare la continuità della connessione con i condomini collegati da remoto: se la connessione con qualcuno di loro dovesse interrompersi l’assemblea va sospesa sino al ripristino della connessione.
In caso di riunione virtuale pertanto sarà necessaria la presenza del Segretario, che provvederà alla stesura materiale del verbale, e del Presidente che dovrà sottoscrivere il verbale o con firma digitale da inviare poi a mezzo pec all’amministratore oppure con firma autografa sul documento da scansionare e inviare all’amministratore al quale dovrà poi essere consegnato quanto prima in originale. Se non vietato dal Regolamento condominiale l’amministratore potrà svolgere il ruolo di Segretario, semplificando in tal modo alcuni passaggi.
Il verbale inoltre dovrà essere inviato a tutti i condomini e non soltanto ai condomini assenti come prescritto invece per le assemblee in presenza.
Si ricorda in ogni caso che le riunioni condominiali sono sempre possibili anche in presenza purchè venga garantito il distanziamento sociale, si verifichi l’uso dei dispositivi individuali di protezione e si sia provveduto alla sanificazione del locale in cui si svolgerà la riunione.
Insomma che siate favorevoli o no alle teleassemblee la sicurezza prima di tutto!
A chi di noi è capitato di essere trasportato da un’auto guidata da altri? Credo davvero a tutti…
Però forse non tutti sanno che, nel malaugurato caso in cui l’auto su cui viaggiamo sia coinvolta in un sinistro stradale, il terzo trasportato deve chiedere il risarcimento dei danni subiti direttamente all’assicurazione del veicolo su cui si era a bordo al momento del sinistro; e ciò indipendentemente da quale conducente sia effettivamente responsabile del sinistro.
Si tratta di una procedura sicuramente più semplice e facilitata per il danneggiato introdotta dal Codice delle Assicurazioni private di cui al Decreto Legislativo 269/2005 che la prevede, appunto, all’art. 141.
L’assicurazione del vettore pertanto è tenuta di risarcire tutti i danni subiti dal terzo trasportato entro i massimali imposti dalla legge, con il solo limite del caso fortuito. La procedura da seguire è quella del risarcimento standard e concretamente si avvia con la richiesta formale di risarcimento da inviarsi con raccomandata ar. all’assicurazione del vettore. Sarà poi tale assicurazione che, dopo aver risarcito il danno, provvederà ad esercitare l’eventuale rivalsa nei confronti dei soggetti effettivamente responsabili.
E’ per questo motivo che si è soliti dire che nell’azione del terzo trasportato si discute solo dell’ammontare dei danni da risarcire ma non della responsabilità. Anche in tema di prova la procedura per il terzo trasportato risulta essere più agevole dovendo quest’ultimo provare solo di aver subito un danno a seguito del sinistro ed il suo ammontare. Non sarà invece tenuto a provare le concrete modalità dell’incidente che servono, invece, ad individuare le responsabilità dei rispettivi conducenti.
Per completezza si segnala che il terzo trasportato ha comunque la possibilità di agire contro il conducente dell’altro veicolo coinvolto che si presume responsabile ex art. 2054 c.c. e godendo altresì della presunzione di solidarietà di cui all’art. 2055 c.c. che consente di richiedere l’intero risarcimento ad un solo corresponsabile. Si tratta tuttavia di un’ipotesi meno agevole, anche sul piano processuale, e che implica maggiori oneri e rischi in quanto presuppone la prova della responsabilità civile del singolo conducente.
Anche per il terzo trasportato valgono poi i suggerimenti pratici valevoli per ogni ipotesi di sinistro stradale e che brevemente ricordiamo.
Ove possibile compilare sempre ed accuratamente il Modulo di Constatazione Amichevole di sinistro che deve essere firmato da tutti i conducenti coinvolti. In caso di disaccordo sulla dinamica del sinistro o, comunque, in caso di incidente grave, con numerosi veicoli coinvolti, o con feriti, richiedere l’intervento delle Autorità e preferibilmente non spostare i veicoli in attesa dell’intervento della Polizia Locale o dei Carabinieri. Evidenziare la presenza di eventuali testimoni e dei loro nominativi e scattare fotografie dei veicoli coinvolti e dello stato dei luoghi.
In caso di lesioni personali recarsi al Pronto Soccorso dell’ospedale più vicino per fare gli accertamenti clinici del caso. Tutta la documentazione medica, anche successiva, dovrà poi essere inviata all’Assicurazione per il risarcimento.
Vivi in un Condominio e vuoi sapere quale sono i tuoi diritti?
Sempre più spesso ci troviamo ad affrontare problemi e controversie condominiali. Innumerevoli sono infatti le questioni che possono sorgere in un Condominio, spesso legate ai difficili rapporti fra i condomini o con lo stesso Amministratore.
Inoltre la Riforma del Condominio, in vigore dal 2013, ha introdotto molte novità che riguardano da vicino la vita quotidiana nel Condominio e che necessitano di un’approfondita conoscenza della materia per la soluzione dei diversi casi concreti.
Basti pensare alle novità in tema di impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento di cui all’art. 1118 c.c. che oggi consente al singolo condomino il distacco dall’impianto centralizzato condominiale a condizione che ciò non determini notevoli squilibri nel funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
O ancora l’art 1120 c.c. che ha espressamente previsto le innovazioni c.d. di “interesse sociale” tra cui rientrano quelle opere volte ad eliminare le barriere architettoniche, quelle per il contenimento del consumo energetico o per la produzione di energia o ancora per l’installazione di impianti per le ricezioni radiotelevisive o per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo. Tra queste innovazioni rientrano anche le valvole per la termoregolazione e la contabilizzazione dei consumi, già previste dalla L. 10/1991, oggetto di numerose discussioni in sede di assemblea condominiale, soprattutto per gli elevati costi dell’intervento. Peraltro non tutti sanno che queste innovazioni possono essere poste all’ordine del giorno anche su richiesta di un solo condomino.
Un’altra novità introdotta dalla Riforma del Condominio e che costituisce da sempre oggetto di contenzioso condominiale è il diritto all’installazione di parabole da parte del singolo condomino; diritto che rientra nell’art 21 Cost di libera manifestazione del pensiero da esercitare senza il preventivo voto dell’assemblea condominiale seppur nel rispetto di limiti e parametri ben precisi.
Con regole ad hoc la Legge di Riforma del Condominio ha introdotto anche il diritto all’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinate al singolo condomino, così come la facoltà, per l’assemblea del Condominio, di deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni del Condominio.
Nuovi e più pregnanti sono poi gli obblighi posti a carico degli Amministratori di Condominio volti a tutelare più strettamente i diritti dei singoli condomini. Tra questi il diritto a prendere visione dei documenti, l’obbligo di tenuta dei registri condominiali, l’obbligo dell’Amministratore di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile connessa all’esercizio del proprio incarico, l’obbligo di far transitare ogni somma inerente il Condominio su un apposito conto corrente intestato al Condominio e il tanto discusso obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa dei crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, obbligo che, come noto, ha dato vita ad interessanti dibattiti e discussioni in sede di Condominio.
Ma molte altre sono le novità di recente introduzione che hanno rivoluzionato la vita condominiale e che pongono sempre più spesso i condomini di fronte a dubbi e questioni di difficile interpretazione che presuppongono l’analisi e la conoscenza della giurisprudenza del diritto condominiale.
Infine qualsiasi causa avente ad oggetto i diritti del Condominio obbliga l’interessato a promuovere il procedimento di mediazione civile di cui al D.lgs 28/2010 che tende alla ricerca di un accordo stragiudiziale di composizione amichevole della controversia. L’avvio della mediazione civile che, come detto, in materia di Condominio è obbligatoria, presuppone l’assistenza di un Avvocato.
E’ quindi fondamentale aver un avvocato competente ed esperto che possa darVi assistenza legale in ogni aspetto inerente il Condominio, sia esso il recupero dei crediti verso i condomini morosi, il rispetto del Regolamento, la ripartizione delle spese e in genere ogni altra questione che possa sorgere durante la vita condominiale.
Il ns. Studio ha maturato una profonda conoscenza del diritto condominiale e sarà in grado di assisterVi al meglio in ogni questione condominiale, sia giudiziale che stragiudiziale o di mera consulenza al fine di chiarire ogni Vs. dubbio al riguardo e garantire la giusta tutela dei Vs. diritti.
Lo Studio PTBM è a Vs. disposizione per fissare un appuntamento ed esaminare ogni Vs. problematica.
Quando si è vittime di un sinistro, è facile lasciarsi tentare e accettare l’indennizzo diretto offerto dalle compagnie assicurative.
Si è spesso portati a credere che si tratti di una compensazione equa e che, tutto sommato, sarebbe difficile ottenere un risarcimento maggiore.
È, infatti, naturale fidarsi delle compagnie di assicurazione, quando queste promettono di farvi risparmiare tempo e lunghe trafile giuridiche, soprattutto se esiste un rapporto di fiducia tra assicuratore e assicurato.
Ma è davvero conveniente come sembra? La realtà può essere molto diversa dalle aspettative. Infatti, le offerte di risarcimento dei danni da sinistro stradale o qualsiasi tipo di sinistro presentate dalle compagnie assicurative sono spesso molto più basse di ciò che esse dovrebbero corrispondere se il sinistro fosse gestito in maniera ottimale.
Purtroppo, però, generalmente i privati cittadini non conoscono pienamente la materia infortunistica. Di conseguenza, vedersi riconoscere tutte le voci di risarcimento che spetterebbero risulta praticamente impossibile.
Affidarsi ad un avvocato esperto del settore della infortunistica in seguito a un incidente stradale può fare la differenza nell’ottenere il compenso che vi spetta. Un team di specialisti si occuperà di scrutinare attentamente la dinamica dell’accaduto e di gestire le pratiche necessarie.
Affidarsi ad un avvocato che è esterno alle compagnie assicurative significa di tutelare i Vostri interessi e diritti risarcitori e non gli interessi di chi deve esborsare il risarcimento a Vostro favore. Inoltre, potete contare su qualcuno che conosce perfettamente le modalità operative delle compagnie assicurative.
Il nostro team di avvocati per incidenti stradali si occuperà di tutto e farà valere i vostri diritti. La nostra priorità è il vostro interesse, non quello dei vostri assicuratori. Per questo, saremo pronti ad assistervi in tutto, anche presso il vostro domicilio, se necessario.
Con il nostro aiuto, otterrete un risarcimento dei danni di gran lunga maggiore a quello che vi offrirebbe la compagnia assicurativa. In più, non dovrete avere a che fare con trafile burocratiche infinite.
Ottenere l’assistenza di un avvocato specializzato è gratis. Sarà la compagnia assicurativa a farsi carico delle spese legali del vostro caso. Alcune eccezioni sono la revoca del mandato, la rinuncia al risarcimento, oppure il diritto della compagnia assicurativa a non corrispondere onorari di patrocinio.
Il nostro team di avvocati esperti nel risarcimento dei danni da sinistro stradale presta i suoi servizi su Milano ed Abbiategrasso.
Con il D.Lvo 231/01 si è superata la vecchia impostazione “societas deliquere non potest” ed è stata introdotta nel nostro ordinamento giuridico la responsabilità in sede penale degli enti che si aggiunge a quella della persona fisica che ha materialmente realizzato l’illecito.
La normativa è stata nel corso del tempo innovata con l’introduzione e l’ampliamento di figure di reato ed in particolare con Decreto legislativo 7 Luglio 2011 n. 121, in attuazione della direttiva 2008/99/CE sulla tutela penale dell’ambiente, nonche’ della direttiva 2009/123/CE, sono stati introdotti i reati ambientali (art. 25 undecis d.lvo 231/01).
L’importanza dell’adeguamento a quanto normativamente previsto dal d.lvo 231/01 è di fondamentale importanza per le imprese, intese nel più ampio senso civilistico del codice, di qualunque dimensione e genere.
Secondo il più recente orientamento giurisprudenziale (aprile 2011) anche le imprese individuali e le Onlus possono essere assoggettate a responsabilità penale in mancanza di adeguamento alla normativa ex D.Lvo 231/01.
Non solo la grande azienda può potenzialmente essere coinvolta nella commissione di un illecito, ma anche le PMI e le microaziende.
Proprio in relazione a queste ultime gli effetti delle pesanti sanzioni, anche accessorie (sospensione licenza), previste dalla normativa possono avere effetti devastanti.
Le sanzioni pecuniarie, espresse in quote (comprese tra 100 e 1000) ed il cui valore è compreso tra 258,23 euro e 1.549,37, possono arrivare alla ragguardevole cifra di 1.549.000,00 euro
Tra le sanzioni interdittive si annoverano, oltre all’interdizione dall’esercizio dell’attività (che può arrivare fino a 2 anni) anche b) la sospensione o la revoca delle autorizzazioni, licenze o concessioni funzionali alla commissione dell’illecito; c) il divieto di contrattare con la pubblica amministrazione, (salvo che per ottenere le prestazioni di un pubblico servizio); d) l’esclusione da agevolazioni, finanziamenti, contributi o sussidi e l’eventuale revoca di quelli già concessi; e) il divieto di pubblicizzare beni o servizi.
E’ per questo motivo, ed in particolare a seguito dell’introduzione anche dei reati ambientali nel novero delle violazioni che possono attribuire responsabilità all’impresa, che la realizzazione di un buon modello di prevenzione può salvaguardare le stesse.
Lo Studio Legale Poggi – Tagliabue & Associati, da sempre impegnato ad offrire alla sua clientela aziendale un’assistenza completa e ad agire “in prevenzione”, offre la possibilità di costruire un piano personalizzato per ogni azienda – impresa al fine di poterla esonerare da qualsiasi responsabilità penale, utilizzando sia lo strumento del cosiddetto “Modello” sia della “Delega di funzioni” avendo cura delle reali esigenze, anche in termini di costi, dell’attività (azienda) da tutelare.
Lo Studio Poggi – Tagliabue & Associati accompagna il cliente nel medio lungo periodo a cadenze regolari per verificare l’adeguamento del modello adottato agli eventuali cambiamenti di rischio e/o normativa (introduzione reati ambientali – atmosfera – acque – rifiuti).